O mercado imobiliário português continua a valorizar, mas os dados mais recentes mostram um cenário mais complexo do que uma simples subida generalizada dos preços. Para quem está a pensar comprar, vender ou investir em imobiliário, perceber esta evolução é essencial para tomar decisões com maior segurança.
Os dados oficiais mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que, no 1.º trimestre de 2026, o preço mediano dos alojamentos familiares transacionados em Portugal atingiu 2.337 €/m², representando um aumento de 19,8% face ao mesmo período de 2025. Ao mesmo tempo, o número de transações diminuiu 10,5% em termos homólogos.
Ou seja: as casas continuam a ficar mais caras, mas o número de compradores e transações começa a revelar maior seletividade.
O que está a acontecer aos preços das casas?
Em 2025, o preço mediano nacional dos alojamentos familiares foi de 2.076 €/m², mais 16,8% do que no ano anterior. Nesse mesmo ano foram transacionados 169.812 alojamentos, mais 8,6% do que em 2024.
A tendência de valorização prolongou-se para 2026.
No primeiro trimestre deste ano, o preço mediano atingiu 2.337 €/m², confirmando uma forte pressão sobre os valores de venda.
Os dados dos preços pedidos também apontam para um mercado ainda valorizado. Segundo o relatório do idealista, em julho de 2026 o preço anunciado em Portugal situava-se nos 3.210 €/m², mais 8% do que um ano antes.
É importante distinguir, contudo, preço pedido de preço efetivamente transacionado. O primeiro corresponde aos valores anunciados pelos proprietários; o segundo resulta das operações efetivamente realizadas.
Porque continuam os preços a subir?
Existem vários fatores a contribuir para esta realidade.
1. Oferta insuficiente
Um dos principais desafios do mercado português continua a ser a falta de habitação disponível em determinadas zonas.
Apesar de em 2025 terem sido licenciados 48.844 novos fogos, mais 14,6% do que em 2024 e o valor mais elevado desde 2011, a construção continua a não responder de forma imediata à procura existente.
O Fundo Monetário Internacional identifica precisamente a construção insuficiente e algumas limitações estruturais na utilização do parque habitacional como fatores importantes para a subida dos preços e para a perda de acessibilidade.
Construir mais casas é uma solução de médio e longo prazo. Entretanto, em zonas onde existe muita procura e pouca oferta, os preços continuam pressionados.
2. Procura concentrada em determinadas regiões
Portugal não tem um único mercado imobiliário.
Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e algumas zonas do litoral apresentam dinâmicas muito diferentes de regiões do interior.
No 1.º trimestre de 2026, os preços mais elevados entre as sub-regiões encontravam-se na Grande Lisboa, Algarve, Península de Setúbal, Madeira e Área Metropolitana do Porto.
Nos municípios mais populosos, Lisboa registava um preço mediano de 5.292 €/m², Cascais de 5.000 €/m² e Oeiras de 4.511 €/m².
Esta realidade ajuda também a perceber a importância da análise local: falar da evolução dos preços em Portugal é diferente de analisar uma freguesia ou município específico.
E na Zona Oeste?
A Zona Oeste merece uma atenção especial.
A proximidade a Lisboa, o acesso a serviços, a qualidade de vida, a oferta de moradias e apartamentos e a procura por alternativas às zonas mais caras da Área Metropolitana de Lisboa tornam vários concelhos do Oeste interessantes para compradores que procuram equilibrar localização e preço.
Ao mesmo tempo, a evolução dos preços não é uniforme.
Um imóvel localizado numa zona com bons acessos, qualidade construtiva, espaços exteriores e características procuradas pelo mercado pode apresentar uma dinâmica completamente diferente de outro imóvel semelhante apenas alguns quilómetros mais distante.
Por isso, uma avaliação imobiliária baseada apenas no preço médio nacional pode conduzir a conclusões erradas.
Estamos perante uma nova subida sem fim?
Não necessariamente.
Embora os indicadores oficiais apontem para uma valorização significativa, o número de transações no primeiro trimestre de 2026 caiu 10,5% face ao período homólogo.
Este dado é importante.
Pode significar que alguns compradores estão a adiar decisões, que a capacidade financeira das famílias está mais limitada ou simplesmente que existe maior dificuldade em encontrar imóveis que correspondam às expectativas de preço e qualidade.
Além disso, diferentes indicadores de mercado podem apresentar comportamentos distintos. Por exemplo, um indicador privado divulgado em julho apontou para uma correção trimestral de 3,4% no preço médio das casas no segundo trimestre de 2026.
O mais prudente, portanto, é evitar previsões absolutas como “os preços vão continuar a subir” ou “vai haver uma grande queda”.
O mercado está mais sofisticado e a localização, o tipo de imóvel e o preço de entrada fazem cada vez mais diferença.
O que significa isto para quem quer vender?
Para os proprietários, o contexto atual continua a ser favorável, mas isso não significa que qualquer preço seja aceitável para o mercado.
Uma casa colocada à venda acima do seu verdadeiro valor pode permanecer demasiado tempo no mercado e perder capacidade de negociação.
Uma estratégia de venda profissional deve considerar:
- localização e micro-localização;
- estado de conservação;
- área e distribuição;
- qualidade da construção;
- eficiência energética;
- procura existente na zona;
- imóveis concorrentes;
- histórico de vendas;
- capacidade financeira dos potenciais compradores.
Preço certo não significa necessariamente preço máximo anunciado. Significa encontrar o valor que melhor equilibra rentabilidade para o proprietário e atratividade para o comprador.
E para quem quer comprar?
Para quem pretende comprar casa, esperar por uma eventual descida generalizada dos preços pode não ser a melhor estratégia.
O mercado pode corrigir em algumas zonas ou segmentos e continuar a valorizar noutros.
Por isso, antes de tomar uma decisão, é importante:
- definir um orçamento realista;
- conhecer a capacidade de financiamento;
- comparar diferentes imóveis;
- analisar o preço por metro quadrado na zona;
- verificar os custos associados à compra;
- avaliar o potencial de valorização;
- negociar com base em dados concretos.
Mais importante do que tentar adivinhar o melhor momento do mercado é encontrar o imóvel certo ao preço certo e dentro de uma decisão financeira sustentável.
O que podemos esperar para os próximos meses?
A tendência atual aponta para um mercado ainda pressionado pelos preços, mas com compradores mais seletivos.
A oferta habitacional continua a ser um dos principais problemas estruturais e a construção demora tempo a produzir efeitos. Por outro lado, a subida dos preços reduz a capacidade de compra de muitas famílias.
É provável, por isso, que o mercado continue a apresentar fortes diferenças entre regiões e segmentos.
Em vez de uma resposta simples à pergunta “os preços vão subir ou descer?”, a questão mais importante será:
Em que zona? Que tipo de imóvel? A que preço? E para que perfil de comprador?
É precisamente neste contexto que o acompanhamento de um profissional imobiliário pode fazer a diferença.
Conclusão
Os dados mais recentes confirmam que o mercado habitacional português continua com preços elevados e uma forte tendência de valorização. No entanto, a redução do número de transações mostra que o mercado não está imune às limitações de financiamento e à perda de capacidade de compra.
Para vendedores, este pode continuar a ser um momento interessante para colocar um imóvel no mercado — desde que exista uma estratégia de preço adequada.
Para compradores, a maior oportunidade pode estar menos numa eventual queda generalizada e mais na capacidade de identificar bons imóveis, negociar corretamente e tomar decisões fundamentadas.
No imobiliário, conhecer o mercado nacional é importante. Conhecer o mercado da sua zona é ainda mais importante.
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Eunice Carvalho
Consultor Imobiliário — MaisConsultores TEAM
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