Quando se fala em usufruto e nua propriedade, é muito comum surgir uma dúvida: se uma pessoa tem o usufruto de uma casa e outra tem a nua propriedade, afinal, quem é o dono do imóvel?

A resposta curta é: o nu-proprietário é o titular da propriedade, enquanto o usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel durante o período definido para o usufruto.

Esta distinção é especialmente importante em situações de doação de imóveis, heranças, planeamento familiar ou venda de propriedades com reserva de usufruto.

O que é o usufruto?

De acordo com o Código Civil português, o usufruto é o direito de uma pessoa gozar temporária e plenamente de uma coisa que pertence a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância.

Na prática, isto significa que o usufrutuário pode, dentro dos limites legais e do título que constituiu o usufruto:

• Utilizar a casa;
• Habitar o imóvel;
• Usufruir dos seus rendimentos, por exemplo através de arrendamento;
• Administrar o imóvel nos termos previstos na lei;
• Retirar do imóvel as utilidades que o usufruto permite.

Ou seja, ter o usufruto não significa ser proprietário pleno da casa.

O usufruto é um direito real de gozo e limita temporariamente alguns dos poderes que normalmente pertencem ao proprietário.

E o que é a nua propriedade?

A nua propriedade corresponde à propriedade do imóvel sem o pleno exercício dos direitos de uso e fruição enquanto existir o usufruto.

Imagine, por exemplo, que um pai doa a propriedade de uma casa ao filho, mas mantém para si o usufruto.

Nesse caso:

Filho → nu-proprietário
Pai → usufrutuário

O filho é o titular da propriedade, mas, enquanto o usufruto existir, não tem o pleno uso e fruição da casa.

É precisamente esta separação de direitos que pode causar alguma confusão.

A jurisprudência portuguesa explica que, quando existe usufruto, a propriedade fica limitada relativamente ao uso e fruição do imóvel, sendo essa propriedade onerada designada como nua propriedade ou propriedade da raiz.

Então, quem é o verdadeiro dono da casa?

Esta é a questão mais importante.

O dono, juridicamente, é o nu-proprietário.

O usufrutuário não é o proprietário do imóvel. Tem, contudo, um direito real que lhe permite utilizar e fruir a casa nos termos do usufruto.

Por isso, podemos simplificar assim:

O próprio Código Civil distingue claramente o proprietário, que tem os direitos de uso, fruição e disposição, do usufrutuário, que exerce os poderes resultantes do seu direito de usufruto.

Um exemplo simples

Imagine uma casa avaliada em 300.000 €.

Uma mãe decide transmitir a nua propriedade ao filho, mas reserva para si o usufruto.

A partir desse momento:

A mãe: pode continuar a viver na casa e usufruir dela, dentro das condições aplicáveis ao usufruto.

O filho: passa a ser o nu-proprietário.

Enquanto o usufruto estiver ativo, o filho não passa simplesmente a poder ocupar a casa ou retirar dela os benefícios que pertencem ao usufrutuário.

Quando o usufruto termina, os direitos deixam de estar divididos e a propriedade recupera a sua plenitude.

O Código Civil prevê, entre outras situações, a extinção do usufruto quando usufruto e propriedade se reúnem na mesma pessoa.

O usufrutuário pode vender a casa?

Aqui é fundamental distinguir vender o imóvel de transmitir o direito de usufruto.

O usufrutuário não é proprietário da casa e, por isso, não pode simplesmente vender a propriedade plena como se fosse o titular desse direito.

O proprietário, por sua vez, pode transmitir a sua posição de proprietário, mas o usufruto pode continuar a existir. A jurisprudência portuguesa confirma que, em regra, a alienação da propriedade não elimina automaticamente o usufruto existente.

É por isso que, numa operação imobiliária envolvendo usufruto, é essencial analisar cuidadosamente a documentação e o registo predial.

O que acontece numa venda de um imóvel com usufruto?

Um imóvel com usufruto pode apresentar uma realidade jurídica diferente de uma casa com propriedade plena.

Antes de avançar para uma compra ou venda, é importante verificar:

• Quem é o proprietário registado;
• Quem é o usufrutuário;
• Qual a duração do usufruto;
• Se existem outros encargos;
• Qual é o conteúdo do título que constituiu o usufruto;
• Se existem limitações específicas registadas.

O registo predial é particularmente importante porque permite conhecer a situação jurídica do imóvel, incluindo a propriedade e os encargos associados.

Porque é tão importante perceber esta diferença?

Confundir usufruto com propriedade pode criar problemas numa decisão de compra, venda, herança ou doação.

Antes de assinar qualquer documento relacionado com um imóvel sujeito a usufruto, procure esclarecer:

1. Quem é o proprietário?
Identifique o titular da propriedade no registo.

2. Quem é o usufrutuário?
Confirme quem tem o direito de usar e fruir o imóvel.

3. Qual é a duração do usufruto?
O usufruto é temporário. No caso de uma pessoa singular, não pode exceder a vida do usufrutuário. Para pessoas coletivas, a lei estabelece um limite máximo de 30 anos.

4. O que diz o título constitutivo?
As condições concretas podem depender da forma como o usufruto foi constituído.

5. O que consta do registo predial?
É essencial confirmar a situação jurídica efetiva do imóvel.

Usufruto e nua propriedade: a conclusão

Se uma casa tem usufruto e nua propriedade, não existem dois proprietários plenos.

Existe uma divisão de direitos:

O nu-proprietário é o titular da propriedade.
O usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel enquanto o usufruto estiver em vigor.

Assim, quando alguém pergunta “Quem é o dono da casa?”, a resposta juridicamente mais correta é:

O nu-proprietário é o proprietário do imóvel; o usufrutuário tem o direito de o usar e fruir nos termos do usufruto.

Quando o usufruto termina, a propriedade deixa de estar limitada por esse direito e o proprietário passa a beneficiar novamente da plenitude dos poderes inerentes à propriedade.

Como cada situação pode depender do título constitutivo, do registo e das circunstâncias concretas, uma análise documental antes de uma transação imobiliária é fundamental.

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Eunice Carvalho
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