Escritura em Cartório vs DPA: qual é a diferença na compra e venda de um imóvel?

Quando se compra ou vende um imóvel em Portugal, é comum surgirem dúvidas sobre os documentos utilizados para formalizar o negócio. Duas expressões aparecem frequentemente nas conversas entre compradores, vendedores e bancos: escritura de compra e venda em cartório e DPA (Documento Particular Autenticado).

Embora ambos permitam concluir a transmissão do imóvel, não são exatamente a mesma coisa. Neste artigo explico, de forma simples e prática, o que muda entre uma escritura tradicional e um DPA, quais as vantagens de cada opção e em que situações são mais utilizados.

O que é a escritura de compra e venda em cartório?

A escritura pública de compra e venda é o modelo mais tradicional em Portugal.

Ela é realizada perante um notário, normalmente num cartório notarial, onde o notário:

• verifica a identidade das partes;
• confirma a capacidade legal para vender e comprar;
• lê o conteúdo do ato;
• garante que o negócio cumpre a lei;
• formaliza a transmissão do imóvel.

Depois da assinatura, o notário promove os registos necessários para que o comprador passe a constar como novo proprietário.

Características principais

• É um ato público.
• É lavrada por um notário.
• Fica registada nos arquivos notariais.
• Tem elevado grau de segurança jurídica.

O que é um DPA (Documento Particular Autenticado)?

O Documento Particular Autenticado é uma alternativa à escritura pública.

Neste modelo, o contrato é elaborado pelas partes (ou pelos seus representantes) e posteriormente autenticado por uma entidade com competência legal, como:

• advogados;
• solicitadores;
• notários;
• conservadores;
• câmaras de comércio autorizadas.

A autenticação confirma que:

• as assinaturas pertencem às partes identificadas;
• o documento foi assinado perante a entidade competente;
• o conteúdo foi explicado aos intervenientes.

Após a autenticação, o DPA tem eficácia bastante para permitir o registo da aquisição do imóvel na Conservatória do Registo Predial.

A grande diferença: ato público vs documento autenticado

A distinção mais importante é esta:

Na prática, ambos permitem transmitir a propriedade do imóvel. A diferença está na forma jurídica utilizada.

O DPA é legal e seguro?

Sim. Desde há vários anos, a legislação portuguesa permite que a compra e venda de imóveis seja realizada através de Documento Particular Autenticado.

Muitas operações bancárias atuais, especialmente com crédito habitação, são concluídas por DPA.

Os bancos recorrem frequentemente a este modelo porque:

• simplifica procedimentos;
• reduz deslocações;
• acelera a conclusão do processo;
• permite integrar vários atos no mesmo momento (compra, mútuo, hipoteca e registos).

Quando é mais comum usar escritura tradicional?

A escritura pública continua a ser muito utilizada em situações como:

• vendas sem recurso a crédito;
• partilhas e sucessões;
• negócios com maior complexidade jurídica;
• operações em que as partes preferem o modelo notarial clássico.

Muitos clientes sentem maior conforto por se tratar do formato historicamente associado à compra de casa.

Quando é mais comum usar DPA?

O DPA é particularmente frequente quando existe:

• crédito habitação;
• intervenção do banco na operação;
• necessidade de rapidez na marcação;
• processos tratados por advogados ou solicitadores do banco.

É hoje uma solução muito comum no mercado imobiliário português.

O que muda para o comprador?

Do ponto de vista prático, o comprador passa a ser proprietário em ambos os casos, desde que o registo seja efetuado.

Os impostos também não mudam:

• IMT;
• Imposto do Selo;
• emolumentos de registo.

Ou seja, escolher escritura ou DPA não altera os impostos da compra.

O que muda para o vendedor?

Para o vendedor, o efeito principal é igualmente o mesmo: a transmissão do imóvel e o recebimento do preço acordado.

O que pode variar é:

• a entidade onde o ato é realizado;
• a documentação preparada previamente;
• o tempo de agendamento;
• os custos específicos do serviço.

Qual costuma ser mais rápido?

Em muitos casos, o DPA tende a ser mais rápido porque:

• o processo é preparado antecipadamente;
• os documentos são validados antes da assinatura;
• o registo pode ser submetido de forma imediata.

No entanto, a rapidez depende da organização do processo, da disponibilidade das partes e da entidade que conduz a operação.

Há diferença nos custos?

Pode haver alguma diferença de honorários entre cartório e entidades que autenticam DPA, mas não existe uma regra universal.

O custo total da operação inclui normalmente:

• honorários do ato;
• registos prediais;
• imposto do selo;
• IMT;
• eventuais despesas bancárias.

Por isso, é importante analisar o custo global do processo e não apenas o valor da autenticação ou da escritura.

Qual é a melhor opção?

Não existe uma resposta única.

Escritura pública pode ser mais adequada para quem:

• valoriza o modelo tradicional;
• pretende um ato notarial clássico;
• tem uma operação mais complexa.

DPA pode ser mais adequado para quem:

• compra com crédito habitação;
• pretende maior rapidez;
• quer um processo mais integrado com o banco.

O mais importante é garantir que o processo é acompanhado por profissionais qualificados e que toda a documentação do imóvel está correta antes da assinatura.

O que deve confirmar antes de assinar qualquer um dos atos?

Independentemente de ser escritura ou DPA, confirme sempre:

• Certidão Permanente do Registo Predial;
• Caderneta Predial;
• Licença de Utilização (quando aplicável);
• Certificado Energético;
• inexistência de penhoras ou ónus não previstos;
• condições do crédito habitação;
• valor efetivo de impostos e despesas.

Uma verificação prévia evita atrasos, custos inesperados e problemas futuros.

Conclusão

A escritura de compra e venda em cartório e o Documento Particular Autenticado (DPA) são duas formas legais de formalizar a transmissão de um imóvel em Portugal.

A principal diferença está na forma jurídica do ato:

• Escritura = ato público realizado por notário.
• DPA = contrato particular autenticado por entidade competente.

Em termos de resultado, ambos permitem que o comprador se torne proprietário após o registo predial. Atualmente, o DPA é amplamente utilizado nas operações com crédito habitação, enquanto a escritura pública continua a ser uma solução tradicional e muito respeitada no mercado.

O essencial é escolher a modalidade mais adequada ao seu processo e contar com acompanhamento profissional para garantir uma compra ou venda segura.

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Eunice Carvalho
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