A ideia parece simples: comprar um terreno rústico, colocar uma casa modular, uma mobile home ou uma construção pré-fabricada e ter uma habitação no campo.

Mas será que é mesmo possível?

Esta é uma das questões que mais dúvidas suscita entre quem procura terrenos em Portugal. E existe um mito muito comum: “Se a casa não tiver fundações, não é considerada uma construção.”

Na realidade, a resposta não é assim tão simples.

Uma casa pré-fabricada pode ser colocada num terreno rústico?

Não existe uma autorização automática para colocar uma casa modular, pré-fabricada ou mobile home num terreno rústico apenas por ser transportável ou pré-fabricada.

O facto de uma construção ser fabricada numa fábrica, chegar ao terreno por transporte ou ser montada no local não significa, por si só, que esteja dispensada das regras urbanísticas.

O atual Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação considera como “edificação” uma construção destinada a utilização humana ou incorporada no território com caráter de permanência, independentemente do sistema construtivo utilizado.

Isto significa que a pergunta mais importante não é apenas:

“A casa tem rodas?”

Mas sim:

“O que se pretende fazer naquele terreno e como essa instalação será enquadrada urbanisticamente?”

E se for uma mobile home?

É aqui que surgem muitas confusões.

Uma mobile home pode ter características que permitem a sua deslocação, mas isso não significa que possa ser utilizada livremente como habitação permanente em qualquer terreno.

Se a instalação tiver caráter permanente, estiver ligada a infraestruturas, permanecer no local e funcionar efetivamente como uma habitação, a situação pode ficar abrangida pelo regime urbanístico aplicável às edificações e utilização do solo.

O próprio RJUE considera como operações urbanísticas, entre outras, a utilização do solo para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água.

Por isso, comprar uma mobile home com a ideia de que “não precisa de licença porque tem rodas” pode ser uma decisão bastante arriscada.

E uma casa modular ou pré-fabricada?

Também aqui não existe uma regra especial que permita simplesmente ignorar o planeamento municipal.

Uma casa modular pode ser uma excelente solução construtiva. Pode ser mais rápida de montar, permitir maior controlo dos custos e apresentar soluções arquitetónicas muito interessantes.

Mas o sistema construtivo não transforma automaticamente um terreno rústico num terreno edificável.

Quando está em causa uma nova edificação, o processo urbanístico continua a depender das regras aplicáveis ao terreno e do respetivo enquadramento municipal. O RJUE estabelece que as obras de construção estão sujeitas a licença ou, em determinadas situações, a comunicação prévia.

Então, nunca se pode construir num terreno rústico?

Também seria errado dizer isso.

Existem situações em que podem ser admitidas construções em solo rústico, mas não basta olhar para a caderneta predial e verificar que o imóvel é “rústico”.

É fundamental analisar:

• O Plano Diretor Municipal (PDM);
• A classificação e qualificação do solo;
• As regras específicas da zona;
• Eventuais servidões e restrições de utilidade pública;
• RAN — Reserva Agrícola Nacional;
• REN — Reserva Ecológica Nacional;
• Áreas protegidas ou Rede Natura;
• Riscos naturais;
• Acessos e infraestruturas existentes;
• A finalidade pretendida para a construção.

A própria Direção-Geral do Território salienta que o uso e ocupação do solo devem respeitar o PDM e os restantes instrumentos de gestão territorial, incluindo servidões e restrições de utilidade pública.

O PDM é uma das primeiras coisas a verificar

Duas propriedades com exatamente a mesma área podem ter possibilidades de utilização completamente diferentes.

Um terreno pode estar classificado como rústico e ter determinadas possibilidades de edificação previstas no respetivo regime municipal, enquanto outro, aparentemente semelhante e localizado a poucos quilómetros, pode apresentar fortes condicionantes.

Por isso, antes de comprar um terreno com o objetivo de instalar uma casa modular, é aconselhável perceber o que o município permite concretamente naquele local.

Não basta a informação comercial do anúncio.

Não basta o vendedor dizer que “dá para construir”.

E também não basta a empresa que vende a casa afirmar que “não precisa de licença”.

A decisão deve ser baseada no enquadramento urbanístico do terreno.

E se a casa não tiver fundações?

Este é provavelmente o maior mito associado às casas pré-fabricadas.

A ausência de uma fundação tradicional não significa automaticamente que a instalação esteja fora do âmbito das regras urbanísticas.

O atual conceito legal de edificação não depende simplesmente do método tradicional de construção. O critério inclui a utilização humana e a incorporação no território com caráter de permanência, independentemente do sistema construtivo.

Assim, uma estrutura pré-fabricada pode continuar a estar sujeita às regras urbanísticas aplicáveis.

O que fazer antes de comprar?

Se está a considerar comprar um terreno rústico para colocar uma casa modular, pré-fabricada ou mobile home, o ideal é seguir uma sequência simples.

1. Identificar corretamente o terreno

Confirme a localização, artigo matricial, área e situação registral.

O registo da propriedade é particularmente importante numa operação de compra. O BUPi permite identificar e georreferenciar propriedades rústicas e mistas nos municípios abrangidos.

2. Consultar o PDM

É necessário perceber como o terreno está classificado e quais são as regras de ocupação aplicáveis.

3. Verificar condicionantes

RAN, REN, áreas protegidas, linhas de água, servidões, risco de incêndio e outras restrições podem alterar significativamente a possibilidade de construir ou instalar determinadas estruturas.

4. Pedir informação à Câmara Municipal

Esta é uma das etapas mais importantes.

Quando existe dúvida sobre a viabilidade de determinada operação, pode ser prudente obter informação junto da Câmara Municipal antes de avançar com a compra ou com o investimento.

5. Só depois escolher a casa

Primeiro deve ser analisado o terreno.

Depois escolhe-se a solução construtiva.

Fazer o contrário pode resultar na compra de uma casa que depois não pode ser legalmente instalada no local pretendido.

Uma atenção especial para quem compra terrenos para investimento

Para quem procura terrenos rústicos como oportunidade de investimento, esta questão é particularmente importante.

Uma propriedade anunciada como:

“Terreno rústico ideal para colocar casa modular”

não deve ser automaticamente interpretada como:

“Terreno autorizado para habitação.”

São conceitos completamente diferentes.

A possibilidade de instalar uma construção depende do enquadramento urbanístico concreto e não apenas da descrição comercial utilizada no anúncio.

E existe alguma alternativa?

Dependendo do terreno e do projeto, podem existir outras soluções legalmente enquadráveis, incluindo utilizações relacionadas com atividades agrícolas, turísticas ou outras utilizações admitidas pelo respetivo regime de solo.

Por exemplo, existem mecanismos próprios para determinados empreendimentos turísticos em solo rústico, sendo possível solicitar previamente informação sobre a viabilidade da operação e as condicionantes urbanísticas à Câmara Municipal.

Mas uma solução turística não deve ser confundida com a possibilidade de instalar simplesmente uma casa para habitação permanente.

Cada caso deve ser analisado individualmente.

Em resumo: posso colocar uma casa num terreno rústico?

A resposta mais correta é:

Pode ser possível em determinadas situações, mas não é permitido automaticamente.

Uma casa modular, pré-fabricada ou mobile home não fica fora das regras urbanísticas simplesmente por ser transportável ou construída em fábrica.

Antes de comprar o terreno, confirme:

• ✔ Classificação do solo;
• ✔ PDM;
• ✔ Condicionantes;
• ✔ RAN e REN;
• ✔ Regras municipais;
• ✔ Finalidade da instalação;
• ✔ Caráter temporário ou permanente;
• ✔ Necessidade de procedimento urbanístico;
• ✔ Viabilidade de água, eletricidade, saneamento e acessos.

A melhor regra é simples:

Não compre um terreno rústico com a promessa de que “pode colocar uma casa” sem confirmar primeiro a sua viabilidade urbanística.

Uma análise prévia pode evitar uma decisão de investimento dispendiosa e, sobretudo, evitar descobrir demasiado tarde que aquilo que parecia uma solução simples não é legalmente possível.

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Eunice Carvalho
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